תמ"א 38 היא עסקת מכר של זכויות במקרקעין, שבה היזם מקבל זכויות לבניית דירות חדשות ואילו הדיירים מקבלים דירות חדשות בבניין חדש (במקרה של תמ"א 38/2) או שיפוץ הבניין, חיזוקו ותוספת של ממד"ים בהתאם לתקן. לעיתים ניתנת לדיירים גם תוספת שטח נוסף ומרפסת לדירה קיימת, וכל זאת מבלי שישקיעו בעצמם סכום כל שהוא, והעלויות חלות על החברה היזמית.

מה היא תמ"א 38/1? תמ"א 38/1 היא שיפוץ בניין ישן לצורך חיזוקו בפני רעידות אדמה והתקפות טילים. בתהליך זה, הבניין לא נהרס, אלא עובר תהליך של חיזוק ושיפוץ יסודות הבניין, הוספת ממ"דים לכל דירה ושיפוץ כללי של הבניין.

מה היא תמ"א 38/2? תמ"א 38/2 היא בנייה מהיסודות של בניין חדש במקום הבניין הישן. במהלך התהליך, הבניין הישן נהרס לחלוטין ובמקומו נבנה בניין חדש לחלוטין, בהתאם לסטנדרט, לתקנות ולכללי הבנייה החדשים. זה עשוי להזכיר להם את תכנית 'פינוי-בינוי', רק עם הבדל אחד עיקרי – תמ"א 38/2 מאפשרת ביצוע גם עבור בניין יחיד. היתרונות הבולטים של התכנית נמצאים בעובדה שבניית בניין חדש לא צריכה להתחשב באילוצים של בניין קיים, וכך התכנון יכול להיות יעיל ואטרקטיבי יותר.